【课程目标】
1.通过案例解密收入准则的实施对房地产、建筑行业财务核算的影响；
2.深刻理解新旧收入和金融工具准则衔接，将风险有效化解；
3.通过合规操作，找到成本和风险管控技巧，合理合法降低成本；
4.掌握并应用房地产、建筑企业合同收入、成本与税法之间的差异处理。
【课程大纲】
一、新收入准则下房地产行业之账务处理分析
众所周知，新收入准则对房地产企业的收入确认模式产生了巨大的影响，颠覆了以前的交付确认收入模式，将房地产企业收入确认提前，改为可以根据合同履约进度确认。实务中，房地产企业具体是按履约时点确认还是按履约进度确认，需要结合销售合同的条款、销售流程、房地产销售相关法律法规等进行综合判断。
二、如何识别与客户订立的合同
2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》（财会〔2017〕22号）（新CAS14）。
新CAS14改革了现有的收入确认模型，明确收入确认的核心原则是“企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入”。基于该核心原则，新准则设定了统一的收入确认计量的“五步法”模型，即识别与客户订立的合同、识别合同中的单项履约义务、确定交易价格、将交易价格分摊至各单项履约义务、履行每一单项履约义务时确认收入。
三、实例解读如何确定交易价格
本文将就确定交易价格中可变对价涉及到的实务常见难点问题做进一步解读，包括可变对价限制的判断、可变对价与坏账的区分、可变对价后续估计更新的会计处理及合同罚款是否属于可变对价。
四、新收入准则下建筑企业收入确认和计量技巧分析
企业收入的会计处理包含独特的挑战，包括如何处理频繁的修改订单，如何界定发生的并不代表完成程度的成本，是否承诺的商品或服务构成一项更大履约义务的一部分。因此，企业需要对这类业务进行重点分析。
步骤一：识别与客户之间的合同
步骤二：识别合同中的单独履约义务
步骤三：确定交易价格
步骤四：分配交易价格至单独的履约义务
步骤五：当履约义务履行时确认收入
五、新收入准则下建筑施工企业如何进行财务处理
在2019年1月1日当天，A建筑公司和B公司签订一份写字楼建造合同，该工程造价7800万元，合同期限1年半，约定每半年结算一次，预计总成本6000万元。假设该工程整体构成单项履约义务，并属于在某一时段履行的履约义务，A公司采用成本法确定履约进度，不考虑其他相关因素。那么如何进行财务处理呢？
六、新收入准则下工程施工的会计核算技巧
2019年1月1日，A建筑公司与B公司签订一项大型设备建造工程合同，根据双方合同，该工程的造价为6300万元，工程期限为1年半，A公司负责工程的施工及全面管理，B公司按照第三方工程监理公司确认的工程完工量，每半年与A公司结算一次；预计2020年6月30日竣工；预计可能发生的总成本为4000万元。假定该建造工程整体构成单项履约义务，并属于在某一时段履行的履约义务，A公司采用成本法确定履约进度，增值税税率为10%，不考虑其他相关因素。2019年6月30日，工程累计实际发生成本1500万元，A公司与B公司结算合同价款2500万元，A公司实际收到价款2000万元；2019年12月31日，工程累计实际发生成本3000万元，A公司与B公司结算合同价款1100万元，A公司实际收到价款1000万元；2020年6月30日，工程累计实际发生成本4100万元，B公司与A公司结算了合同竣工价款2700万元，并支付剩余工程款3300万元，上述价款均不含增值税额。假定A公司与B公司结算时即发生增值税纳税义务，B公司在实际支付工程价款的同时支付其对应的增值税款。那进行财务处理有哪些技巧？
七、新收入准则下房企销售收入确认会提前吗
2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》（财会【2017】22号）（新CAS14）。在新收入准则下，不少行业的收入确认、计量与列报将会发生较大的变化，房地产行业就是其中受到较大影响的行业之一。房地产行业的收入确认一直以来就是个难点问题，随着新收入准则的发布，广大从业人员普遍关注的是房企销售收入确认会提前吗？
八、案例分析：这四种情形确认收入时产生税会差异怎么办
建筑施工企业甲公司为其客户建造一栋厂房。双方签订的施工合同中约定，合同总价款为100万元，并约定：如果甲公司不能在合同签订之日起120天内竣工，须支付给其客户10万元罚款，该罚款将直接从合同价款中扣除。甲公司对合同结果做了评估，认为工程按时完工的概率为40%，延期的概率为60%。
在这种情况下，由于该合同可能面临两种结果，甲公司认为．．．．．．
九、新收入准则下房地产、建筑业账务处理分析
在房地产销售业务中，常常存在“买房送装修”、“买房送车位”等活动。在新收入准则下，就要对多项服务进行评估，识别各单项履约义务。如买房送装修，先分别评估各单项履约义务，拆分出房产销售和房屋装修两个履约义务。再将合同交易价格分摊至这两个履约义务。
资产负债表日，“合同结算”科目的期末余额在借方的，根据其流动性，在资产负债表中分别列示为“合同资产”或“其他非流动资产”项目；期末余额在贷方的，根据其流动性，在资产负债表中分别列示为“合同负债”或“其他非流动负债”项目。同一合同下的合同资产和合同负债应当以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不能互相抵销。
十、新收入准则下房地产企业增值税税会差异探讨
新准则确认的收入金额与增值税销售额存在差异，一方面导致企业财务人员无法根据账上的收入金额乘以相应税率来复核销项税额的准确性。另一方面．．．．．．．，从而减少税企争议，降低税务风险。
十一、新金融工具会计准则重点解读
相较于旧准则，在新准则规定下企业的利润波动性可能会变大。其原因在于：旧准则下企业会将大部分资产划分为可供出售金融资产，从而达到平滑利润的目的。但是在新准则下，由于其他综合收益不可转损益，那么企业在投资初期就得慎重考虑该资产的划分，则以公允价值计量且其变动计入当期损益的资产可能会增加，从而企业的利润波动性会增大。
十二、预售房产完工后，收入和成本何时结转
房地产开发企业甲公司于2017年5月开始预售一处楼盘，合同约定的房产交付时间为2019年10月。该楼盘于当年售罄，累计实现预售收入1亿元。2018年6月，楼盘竣工，甲公司随即办理了竣工备案，并结算计税成本4000万元。
十三、交易价格和税法收入的财税差异分析
十四、解读新《收入》准则下建筑服务收入的会计核算技巧
2020年1月1日，甲建筑公司与乙公司签订一个生产车间建造工程合同，该工程的合同注明不含增值税金额为2000万元，工程期限为18个月，合同约定该工程2021年6月30日竣工。甲公司负责工程的施工及全面管理，乙公司每半年与甲公司确认结算一次，结算时甲公司需按适用税率开具增值税专用发票。甲公司适用增值税税率为9%，假设不考虑其他相关因素。
根据相关业务的发生情况，甲公司的会计处理参考如下．．．．．．
十五、房企归集建安费：哪种方法更优
在实务中，一些房地产企业对建筑安装工程费的归集和计算存在困惑。其实，土地增值税政策性强、清算规则复杂，涉及法律法规广泛，在实际操作中难度颇高，尤其是建筑安装费等成本费用归集问题，一直是房地产企业实操中的难点。
十六、房地产行业成本预提，涉税风险解析
某房地产企业开发一楼盘2018年完工，2019年结算可售面积30000平方米，出包工程合同总金额7500万元。
2018年仅取得发票4000万元，另3500万工程发票于2019年7月收到2000万，2020年7月收到1500万。
预提费用会计处理如下．．．．．．
十七、新收入准则下，房企需要解决8大关键问题
就实施新收入准则而言，房地产业需要解决的关键问题如下：
1、当销售商向客户提供融资时，现行的收入确认会有什么影响？
2、如何处理附有回购协议的销售（看涨期权、看跌期权还是远期）？
3、如何对合作协议进行处理？
4、何时捆绑的商品或服务代表单独的履约义务？
5、以业绩为基础的费用如何进行会计处理？
十八、“合同资产”和“应收账款”科目应用及案例分析
十九、新收入准则的主要变化及对建筑企业的影响
（一）统一收入确认模式
（二）改变收入确认时点的判断标准
（三）明确多重交易安排的合同的会计处理
（四）明确规定特定交易（或事项）的收入确认和计量方法
（五）主要责任人和代理人的判断识别技巧
